房貸狂飆，老百姓大喊買不起，行政院長吳敦義更下令停止台北市國有精華地的標售，其實抑制高房價，中央銀行總裁彭淮南去(98)年已開第一槍，邀房貸龍頭銀行董座研商因應之道，8日更通函要求各大銀行3天內提供房貸相關資料，再次宣示央行打壓高房價及投機客的決心。

為瞭解目前金融機構對民眾辦理房貸的相關授信情形，央行8日表示，已通函相關金融機構，分別就一般貸款戶及投資戶填報房貸授信條件，包括貸款成數、貸款利率、負債所得比、寬限期，以及投資戶定義等項目。

據了解，其實央行近兩週就以電話聯繫各大銀行房貸鎮部門主管，詢問各銀行對於「投資客」的定義，還有對於20年固定利率房貸的想法，似乎也在暗示銀行，希望能協助房市降溫，8日甚至正式發函各金融機構，更是宣示打壓高房價、打擊投機客的具體作為。

其實房貸業務量較大的8大行庫，早已針對房貸可能出現的風險進行控管，對於名下有兩棟以上不動產，貸款額度最多只有7成，利率會較一般戶加碼至少1碼，也無寬限期。

不僅如此，只要放款額度超過新台幣2000萬元，幾乎都需送總行審核，分行不得直接承作，像是合庫、台企銀，更將分行承作限額壓低至1000萬元，也就是說，總價在1500萬元以上的不動產，都得由總行來審核，才能決定是否放貸。

與一般房貸戶在台北市可申貸8成，第一段利率以1.44% 起跳相比，投資戶第一段起跳利率接近2%，且自備款也需多1成。

合庫董事長劉燈城在立法院更表示，在房貸授信部分，本來就滿嚴謹的，對於房子總市價1億以上就符合豪宅定義，放款最多只有6成，而且沒有寬限期，房貸利率還再加0.5%。至於一般民眾，如果沒有換屋需求者，持有的第2棟房子，貸款成數最高只有7成，買第3棟再降到6成5。

國內房地產貸款龍頭土銀董事長王耀興也表示，「(第三棟)貸款成數將要降低，大概降低1到2成，現在我們台北市可以貸到8成、9成。」

不過，也有銀行不諱言，對投資客及購買豪宅的有錢人來說，資金壓力對於口袋夠深的投資戶、買房根本很少跟銀行借錢的有錢人來說，是否真能藉此抑制房價持續飆漲，還有待觀察。

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加拿大皇家銀行1項調查顯示，15%年齡介於18至24歲的加拿大年輕人，今年極有可能利用低利率的環境購屋。年輕人願意購屋的人數超過去年同1調查人數的1倍。

調查顯示，年輕人對於購屋的態度有很大的轉變。過去幾年來，由於工作流失及經濟衰退，年輕人購屋的意願不高。

加拿大皇家銀行（Royal Bank of Canada）多倫多房產貸款部主任莫法特（Marcia Moffat）表示，該行調查發現，35%介於18至24歲的年輕人，因為目前房地產價格合理，都有購屋意願。

根據加拿大房地產協會（Canadian Real EstateAssociation）的統計，加拿大今年1月份全國房屋平均售價為32萬8537加元（約新台幣1018萬8000元）。

31%接受調查的18至24歲年輕人表示，他們今年若購屋，是因為他們找到了新工作；22%表示，他們今年若購屋，是因為利率低。

加拿大帝國商業銀行資本市場（CIBC World Mar-kets）經濟學家達爾（Benjamin Tal）表示，愈來愈多的年輕人願意利用低利率、低頭期款、和較長的償還年期等有利條件，進入房市。

達爾指出，現在年輕人的父母，都催促他們的子女儘快購屋。因為這些父母還記得當年他們購屋時，房貸利率高達12%至15%。

皇家銀行的調查也發現，由於經濟復甦，加拿大人整體來說，對購屋的態度都有所改變。目前加拿大的房市，幾乎是賣方市場。

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新板特區房價飆升，儼然成為帶動北縣房市指標區，也因此，特區周邊出現不少都更案，就連工業區也搶搭都市計畫變更列車，初估面積逾2.1公頃，對周邊房價影響有待觀察。

位板橋市的新板特區房市蓬勃發展，新板特區與縣民大道、民生路及中山路間（含中山路兩側），原本就存在許多乙種工業區，受到新板特區內豪宅個案房價屢創新高影響，許多工廠主動遷移並提出都市計畫變更申請。

面積0.8575公頃的聲寶公司閒置廠房都市計畫變更案，早在民國96年就完成變更商業區，扣除道路及廣場，可供商業區使用土地共6388平方公尺。

鄰近聲寶的全國加油站土地變更案也通過審核，明天（9日）將發布實施，正式變更為商業區，扣除廣場及道路用地，可供使用的土地有5204平方公尺。

另外，鄰近民生路、縣民大道工業用地，過去曾作保齡球館使用，目前作停車場的光仁段共6985平方公尺的乙種工業區用地，也提出變更為特定專用區用地，並於今天起在縣府及板橋市公所辦理公開展覽，3月18日在板橋市公所辦理說明會。

光仁段變更案公展後將送縣都委會審議，最後送內政部都委會審議通過就可實施，扣除廣場及道路用地，商業區土地共5204平方公尺。合計新板特區周邊工業區變更面積逾2.1公頃，可供建築的商業區面積逾1.6公頃。

縣府指出，變更案由地主提出申請，變更的區域範圍鄰近環狀捷運站與新板特區，具有延續新板特區發展動能及擴大綜合效果，也可促進土地資源有效再利用。

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立委砲轟官股行庫董座，並要求限縮投資型與豪宅房貸，央行昨馬上發函給各大金融機構，要求三日內回報一般性房貸與投資型房貸的相關資料；銀行主管表示，為了因應升息與壓抑房價，央行祭出鐵腕，將要求金融機構降低投資型房貸的貸款成數、提高加碼利率，並嚴審授信。

為了解目前金融機構對民眾辦理房貸之相關授信情形，央行昨通函相關金融機構，分別就一般貸款戶及投資戶填報房貸授信條件，包括貸款成數、貸款利率、負債所得比、寬限期，以及投資戶定義等項目。

央行高層官員低調表示，此舉是為了了解一般型及投資型房貸間的差異，未來不排除會持續並定期針對房貸利率與放款內容作調查。

投資型房貸成數 恐再限縮

雖然央行不願證實此舉是為了回應立委要求，並且壓抑過高的房價，不過銀行主管表示，央行發文只是「第一步」，未來將有實質動作來限縮投資型與豪宅房貸，包括要求銀行降低貸款成數、提高投資客的加碼利率、限縮寬限期等，以壓抑國內房價，不排除是為了升息作準備；有行庫主管則吐苦水表示，有些欄位「實在不知道怎麼填」，因為像是負債所得比與寬限期都要依據個別的授信條件而定，目前還在討論要如何填表。

面對各界對高房價的關切，以及立委的強勢介入，行庫主管表示，今年相對保守看待房地產景氣，放貸已全面趨嚴與謹慎，不過台灣利率已走向自由化，金融商品也相當多元，呼籲應該要尊重市場機制。

對公股行庫可能緊縮房貸，以綁住投資客銀根，根據房仲業的調查，一般房屋市場的平均房貸成數約七成左右，三千萬以上中高價位產品平均房貸成數約六成七，公股銀行作為對一般購屋人影響不大，對資產豐富的豪宅客影響更低。

抑制投資風氣 也穩定房價

信義房屋統計近期成交資料，平均房貸成數約七成，採用八成五以上高成數貸款的比重僅六．八％。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，市場上高成數貸款比例並不普遍，公營銀行有條件緊縮放款，對一般購屋人不會造成影響，但應可抑制投資風氣，有助穩定整體房價。

取消寬限期 有效減少投機

相較於成數管制，寬限期對購屋人的影響更大。以一千萬房貸為例，貸款廿年二％的貸款利率，若使用二年的寬限期，前二年每個月僅要一六六六七元，無寬限期則每月需繳五○五八八元，若是手上資金不夠雄厚的投資型買方，取消寬限期，等於有效減少市場上的投機機會。

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為抑制房價，對於豪宅或投資型房貸，公股銀行紛紛調降貸款成數或提高利率，貸款成數最低只有六成，利率最多加碼○．七五％。不過，國民黨立委羅淑蕾主張應課徵「空地稅」，財政部長李述德表示，空地稅是地方政府權責，且效益可能有限。

立法院財政委員會昨邀財政部及公股機構報告，房價議題成為焦點，立委也要求公股銀行負責人說明豪宅貸款規定；對財政部停標台北市國有地，財委會通過臨時提案，「台北市內國有地暫緩標售半年，待半年後檢討可行性，始得繼續合法標售作業」。換句話說，北市國有地停標政策，可能於半年後解套。

不過，羅淑蕾質疑，財團炒作導致房價高漲，民眾購屋指數節節高升，有些財團養了很多土地卻不開發，應清查有哪些財團養地，土地兩年內未開發，就要課徵空地稅。

李述德表示，有些業者買地後希望牟取最大利益，所以無法顧及公共利益，課徵空地稅是地方政府權責，目前已有相關規範，但稅負成本有限，效益恐怕有限。

另，金管會將於週三赴立院報告，對房價飆漲問題，金管會指出，截至今年一月底，銀行房貸放款比率僅二成一，在法定上限三成內，額度還有二．二兆元，尚無過度擴張放款；至於保險業資金用於投資不動產的比例，至去年底為四．八一％，也距法定上限的三成有段距離，並非炒高國內房價的幫兇。

金管會指出，目前公股行庫配合政策提出的遏止房價飆漲三措施包括，第一、台銀暫停台北市土地之標售；第二、土地銀行將暫緩出售台北市所有土地；第三、合作金庫今年閒置無收益之土地變賣計畫，將暫緩坐落台北市之房地，其餘非屬台北市之房地，將繼續辦理變賣處分。

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由於都更題材的發燒，不僅讓北市國有地標售屢破新高，近兩年連舊公寓的法拍屋，也出現飆天價的現象。台灣房屋根據97年、98年法院(台北地院、士林地院)拍定價格統計發現，大安區公寓98年平均拍定價，較97年每坪漲了10.17萬，漲幅27.6%；反觀大安區大樓98年平均拍定價，較97年每坪跌了3.11萬，跌幅6.7%！

　　根據統計資料發現，97年大安區公寓平均拍定價每坪36.85萬、大樓每坪46.33萬，大樓較公寓每坪多出9.48萬；到了98年大安區公寓平均拍定價飆高到每坪47.02萬、大樓反而跌至43.22萬，公寓逆勢反轉較大樓每坪多出3.8萬，跌破眾人眼鏡。

　　台灣房屋不動產分析師邱太煊指出，都更熱潮在98年開始炒熱，因為老舊公寓土地持份較大樓高，都更分配的樓板面積較大，加上公寓室內坪數扎實、公設少，所以吸引民眾一窩蜂搶進。

　　而根據98年北市公寓拍定行情，高於大樓前四名依序為，大安區公寓較大樓單坪多3.8萬、中山區多3.7萬、松山區多1.97萬、中正區1.4萬。

　　邱太煊表示，從估價理論來看，屋齡老舊的公寓面臨折舊，耐用年限縮短，房價理應下跌，但舊公寓挾著都市更新土地再開發的價值，卻給擁有舊公寓的人莫大的期待。

　　以大安區為例，新房子行情90萬~150萬，舊公寓55萬~70萬，價差相當驚人。另過去舊公寓要爬樓梯，大樓有電梯，因此舊公寓房價普遍比周邊大樓低，但都更改建的政策，卻意外讓北市核心五區的舊公寓身價鑲鑽貼金。

　　因此，愈精華的地段，都更價值愈高，公寓房價竄起的速度愈驚人，北市最具都更價值的首選就是大安區，而中山區是北市12個行政區大樓小套房最多的區域，長期以來該區大樓的價格遠不及公寓。

　　另外，97年數據也顯示，內湖區和南港區大樓較公寓每坪高6.7萬~7.75萬，98年縮短到3.51萬~3.67萬。邱太煊認為，內湖和南港區域內新大樓供給多，加上就業市場支撐，大樓行情普遍高於公寓，但從數據縮短來看，都更政策也讓該區域的公寓行情不斷飆高。

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